재개발·재건축에서 분양신청을 하지 않으면: 현금청산 절차와 기한

재개발·재건축 구역에 부동산이 있는 소유자는 사업시행자가 정한 분양신청기간 안에 분양을 신청할지 결정해야 합니다. 분양을 신청하면 조합원으로서 새 건축물을 분양받고 분담금을 부담하지만, 신청하지 않으면 현금으로 정산받고 떠나는 현금청산 대상이 됩니다.

1. 누가 현금청산 대상인가

도시 및 주거환경정비법은 분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 분양신청을 철회한 사람, 분양신청을 할 수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람을 손실보상 협의의 대상으로 정하고 있습니다(제73조 제1항).

2. 협의는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일

사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 토지·건축물 등의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다. 다만 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다(같은 조 제1항).

협의에서는 청산금 액수가 핵심입니다. 사업시행자가 제시한 금액이 어떤 감정평가에 근거했는지, 시세와 얼마나 차이가 나는지 확인하고 자료를 모아 두는 것이 중요합니다.

3. 협의가 안 되면 60일 안에 재결 신청 또는 매도청구소송

협의가 성립되지 않으면 사업시행자는 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(제73조 제2항). 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하며, 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정합니다(같은 조 제3항).

일반적으로 재개발에서는 수용재결, 재건축에서는 매도청구소송으로 진행되는 것이 보통입니다.

4. 수용재결로 가면 토지보상법이 적용됩니다

정비사업에서 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용하고, 사업시행계획인가 고시가 있으면 사업인정과 그 고시가 있는 것으로 봅니다(정비법 제65조 제1항·제2항). 따라서 공시지가 기준 시점, 개발이익 배제, 현실적 이용상황 같은 보상 쟁점이 그대로 문제됩니다.

재결에 불복하면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을, 재결서를 받은 날부터 90일(이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일) 이내에 행정소송을 할 수 있습니다(토지보상법 제83조, 제85조).

5. 청산금을 받기 전에 집을 비워야 할까

관리처분계획 인가 고시가 있으면 종전 토지·건축물의 소유자와 임차인 등은 이전고시일까지 그 토지와 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 예외입니다(정비법 제81조 제1항).

그래서 청산금을 받지 못한 상태에서 건물을 비워 달라는 요구를 받았다면, 이 예외에 해당하는지를 따져 보아야 합니다. 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 인도 요구서나 소장을 받았다면 서둘러 상담받으시는 것이 좋습니다.

정리

분양신청을 할지 말지는 되돌리기 어려운 선택입니다. 통지서의 종전자산 가격과 분담금 추산액을 받으면 현금청산 시 받을 수 있는 금액과 비교해 판단하고, 관리처분계획 인가·고시일과 협의 기간의 시작·끝 날짜를 달력에 적어 두십시오.