공익사업으로 토지·건물이 수용되거나 재개발·재건축 구역에 포함된 소유자를 대리합니다. 토지는 물론 지장물, 영업, 주거 보상까지 항목별로 빠짐없이 확인하고, 감정평가서의 비교표준지·지가변동률·개별요인 보정을 하나하나 검토해 수용재결·이의신청·행정소송 단계마다 증액 논리를 세웁니다. 재개발·재건축에서는 조합원과 현금청산자의 권리 구제는 물론, 조합과 추진위원회가 사업을 적법하게 추진하도록 자문과 소송도 수행합니다.
도로·택지·산업단지 같은 공익사업이나 재개발·재건축 사업에 토지와 건물이 편입되면, 소유자는 원하지 않더라도 재산을 내놓아야 합니다. 헌법은 정당한 보상을 약속하고 있지만, 실제 보상금은 감정평가를 거쳐 정해지고 그 결과가 소유자가 체감하는 시세와 크게 다른 경우가 적지 않습니다.
보상금 증액은 억울하다는 호소만으로 이루어지지 않습니다. 감정평가서가 어떤 표준지를 비교 대상으로 골랐는지, 공시기준일부터 가격시점까지 지가변동률을 어떻게 적용했는지, 개별요인을 어떻게 비교했는지, 그 밖의 요인 보정의 근거가 된 거래사례가 적정한지를 따져, 평가의 잘못을 구체적인 숫자와 자료로 보여 주어야 토지수용위원회와 법원이 받아들입니다.
법률사무소 선은 협의 단계의 감정평가 검토부터 수용재결 의견서, 이의신청, 보상금증액 행정소송과 법원 감정까지 한 사건을 처음부터 끝까지 이어서 맡습니다. 토지 값뿐 아니라 지장물, 영업손실, 주거이전비, 잔여지 손실처럼 놓치기 쉬운 보상 항목도 함께 확인하고, 재개발·재건축 구역의 소유자에게는 분양신청 여부와 현금청산, 매도청구 대응을 단계별로 안내하고, 조합과 추진위원회에는 동의서 징구, 총회 운영, 관리처분계획 수립, 현금청산 협의와 수용재결·매도청구 절차를 자문합니다.
이 분야 사건에서 결론을 가르는 지점과 그 법적 근거입니다.
보상액은 협의로 취득하면 협의 성립 당시의 가격을, 재결로 취득하면 수용 재결 당시의 가격을 기준으로 산정합니다. 토지는 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률과 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려해 적정가격으로 보상해야 합니다.
그래서 어떤 표준지를 비교 대상으로 삼았는지, 지가변동률을 어느 지역의 것으로 적용했는지, 개별요인 비교가 현장과 맞는지가 곧 보상금의 차이로 이어집니다.
근거 · 토지보상법 제67조 제1항, 제70조 제1항
토지는 가격시점의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 평가하고, 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치는 고려하지 않습니다.
공부상 지목과 실제 이용이 다른 토지, 도로나 구거로 쓰이는 토지, 건축물이 있는 토지처럼 이용상황 판단이 쟁점이 되는 경우에는 평가 방법 자체가 달라지므로, 항공사진·현장 사진·과거 이용 자료를 먼저 확보합니다.
근거 · 토지보상법 제70조 제2항
사업시행자가 보상액 산정을 위해 감정평가법인등을 선정할 때, 해당 토지를 관할하는 시·도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 1인씩 추천할 수 있고, 사업시행자는 추천된 평가법인을 포함해 선정해야 합니다.
법률사무소 선은 여러 주민대책위원회를 자문해 온 경험을 바탕으로, 대책위가 감정평가사 추천에 필요한 토지소유자 동의서를 확보하는 단계부터 함께하며, 정당한 보상을 위한 감정평가가 이루어지도록 토지주들과 함께 호흡하고 활동합니다.
근거 · 토지보상법 제68조 제1항·제2항
토지 일부만 편입되어 남은 땅의 가격이 떨어지거나 통로·도랑·담장 등의 공사가 필요해지면 그 손실과 공사비를 청구할 수 있습니다. 이 청구는 사업완료일부터 1년이 지나면 할 수 없습니다.
남은 땅을 종래의 목적대로 쓰는 것이 현저히 곤란하다면 잔여지 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 수용 청구는 협의가 성립되지 않은 경우에 한하며 사업완료일까지 해야 합니다.
근거 · 토지보상법 제73조, 제74조
공익사업에 편입되면 토지 값만 받는 것이 아닙니다. 아래 항목이 모두 보상 대상인지 빠짐없이 확인해야 합니다.
공시지가를 기준으로 지가변동률 등을 반영하고, 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 보상합니다. 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 하고, 공익사업으로 오른 개발이익은 반영하지 않습니다.
협의로 취득하면 협의 성립 당시, 재결로 취득하면 재결 당시의 가격이 기준입니다.
근거 · 토지보상법 제67조, 제70조
토지에 정착한 건축물·입목·공작물 등은 원칙적으로 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상합니다. 이전하기 어렵거나 이전하면 종래의 목적대로 쓸 수 없게 되는 경우, 이전비가 물건의 가격을 넘는 경우, 사업시행자가 공익사업에 직접 쓰려고 취득하는 경우에는 물건의 가격으로 보상합니다. 농작물은 종류와 성장 정도 등을, 분묘는 이장 비용을 고려합니다.
보상 대상 물건이 조사에서 빠졌거나 수량·구조·면적이 실제와 다르게 기재되는 일이 흔하므로, 물건조서와 현장을 대조하는 것이 첫 단계입니다.
근거 · 토지보상법 제75조
영업을 폐업하는 경우에는 2년간의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품·상품의 매각손실액을 더해 평가합니다. 영업장소를 이전하는 경우에는 휴업기간의 영업이익과 이전 후 영업이익 감소액에, 고정적 비용과 시설·재고 이전비, 이전광고비 등 부대비용을 더합니다.
휴업기간은 원칙적으로 4개월 이내이지만, 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성이 필요한 등 영업의 고유한 특수성으로 4개월 안에 이전하기 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간(2년 초과 불가)으로 합니다. 영업이익은 최근 3년간의 평균을 기준으로 하되, 사업 공고·고시로 영업이익이 줄었다면 그 이전 3년을 기준으로 합니다. 농업의 손실은 농지의 단위면적당 소득 등을 고려해 실제 경작자에게 보상합니다.
근거 · 토지보상법 제77조, 같은 법 시행규칙 제46조, 제47조
주거용 건축물의 소유자에게는 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 보상합니다(실제 거주하지 않거나 무허가건축물인 경우 등은 제외). 세입자는 사업인정고시일 등 당시 해당 지구 안에서 3개월 이상 거주했다면 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있고, 무허가건축물에 입주한 세입자 등에게는 별도 요건이 있습니다.
이와 별도로 이사비를 보상하고, 주거용 건축물을 제공해 생활의 근거를 잃게 되는 사람에게는 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급해야 합니다.
근거 · 토지보상법 제78조, 같은 법 시행규칙 제54조, 제55조
실무에서 자주 문제가 되는 내용을 대법원 판결과 함께 간단히 정리했습니다. 사실관계가 조금만 달라도 결론이 달라질 수 있으므로 일반적인 안내로 읽어 주세요.
협의로 토지를 팔면 매매계약이므로 목적물에 하자가 있을 때 매도인의 하자담보책임이 문제될 수 있습니다(민법 제580조). 반면 수용재결로 사업시행자가 토지를 취득하는 것은 소유자와의 법률행위에 의한 승계취득이 아니라 법률의 규정에 의한 원시취득입니다.
대법원은 이를 이유로, 토지소유자가 부담하는 토지 인도의무에는 수용 목적물의 숨은 하자에 대한 담보책임이 포함되지 않고 수용시기까지 현존 상태 그대로 인도할 의무가 있을 뿐이라고 보았습니다. 제3자가 무단으로 폐기물을 매립한 토지를 수용한 사안에서도, 폐기물이 토사와 분리할 수 없을 정도로 섞여 독립된 물건이 아니라면 소유자에게 이전의무가 없다는 원심의 판단을 수긍했습니다.
또한 재결 후 숨은 하자가 발견되더라도, 사업시행자가 불복 절차를 취하지 않아 재결을 더 다툴 수 없게 된 경우에는 재결이 당연무효이거나 취소되지 않는 한 민사소송으로 부당이득 반환을 구할 수 없다고 했습니다. 이 판결은 구 토지수용법에 관한 것입니다.
근거 · 대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511 판결, 민법 제580조
토지는 가격시점의 현실적인 이용상황을 기준으로 평가하므로, 공부상 지목이 전(田)이어도 실제 이용이 다르면 평가가 달라집니다.
대법원은 소유자가 건축물 부지 조성을 목적으로 개발행위(형질변경) 허가를 받아 토지를 대지로 변경하고 건축허가와 착공신고까지 마쳤으며, 그 후 토지를 전으로 사용하지 않았고, 행정청도 대지임을 전제로 건축허가를 하고 개별공시지가 산정과 재산세 부과를 했으며, 대지로 정상 거래된 사정이 있는 경우에는, 아직 건축물이 없어 대지로 볼 수 없더라도 현실적 이용상황을 대지로 평가함이 상당하다고 했습니다. 이때 형질변경에 준공검사를 받거나 지목까지 변경해야 하는 것은 아니라고 했습니다.
위와 같은 사정이 모두 갖춰진 사안의 판단이므로, 형질변경 허가서, 건축허가와 착공신고 서류, 공시지가·재산세 부과 내역, 거래 자료를 함께 챙겨 두어야 합니다.
근거 · 대법원 2012. 12. 13. 선고 2011두24033 판결, 토지보상법 제70조 제2항
도로 부지는 보상액이 크게 달라질 수 있습니다. 시행규칙은 사도법에 따른 사도 외의 도로 중 도로개설 당시 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치한 도로, 소유자가 그 의사에 의해 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 '사실상의 사도'로 보아 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 정하고 있습니다.
대법원은 통행을 제한하기 곤란한 경우도 포함하지만, 도로로의 이용상황이 고착화되어 표준적 이용상황으로 원상회복하는 것이 용이하지 않은 상태에 이르러야 하고, 단순히 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 소유자가 이를 용인해 왔다는 사정만으로는 사실상의 도로에 해당하지 않는다고 했습니다.
또한 도시·군관리계획으로 도로로 결정된 뒤 사업이 시행되지 않은 채 통행로로 쓰이는 '예정공도부지'는 사실상의 사도에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 도로 개설 경위, 이용 기간, 주변 상황 자료를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
근거 · 시행규칙 제26조, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2006두18492 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2014두6425 판결
임대용 건물의 일부가 수용되고 남은 건물을 보수해 계속 임대하는 경우, 보수비를 포함해 보상액을 지급받았더라도 그 보상액에는 보수기간이나 임대하지 못한 기간 동안의 일실 임대수입은 포함되어 있지 않습니다.
대법원은 보수나 임대에 3개월 이상 걸렸다는 특별한 사정이 있으면 그 기간의 일실 임대수입도 보상에 포함해야 한다고 했습니다. 다만 이 특별한 사정은 잔여건물이나 임대사업 자체의 고유한 특수성으로 3개월 안에 보수하거나 임대하는 것이 곤란하다고 객관적으로 인정되는 경우여야 합니다. 보수 견적, 공정표, 공실 기간 자료 등으로 입증해야 합니다.
근거 · 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004두3458 판결 (현행 시행규칙 제47조 제2항·제3항 참조)
재개발·재건축은 사업 단계마다 토지등소유자의 권리와 선택지가 달라지고, 조합은 단계마다 법이 정한 절차와 기한을 지켜야 사업이 흔들리지 않습니다. 법률사무소 선은 조합원·현금청산자의 권리 구제와 함께 조합의 사업 추진을 위한 자문과 소송도 수행합니다. 단계별로 확인할 사항을 정리했습니다.
정비구역이 지정되면 조합설립 인가, 사업시행계획 인가, 분양공고와 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주와 철거, 준공인가, 이전고시와 청산금 정산의 순서로 진행됩니다.
소유자 입장에서 가장 큰 갈림길은 분양신청입니다. 분양신청을 하면 조합원으로서 새 건축물을 분양받고 분담금을 부담하며, 하지 않으면 현금청산 대상이 되어 보상금을 받고 정리합니다. 어느 쪽이 유리한지는 추정 분담금, 현금청산 예상액, 이후의 거주·투자 계획을 비교해 정해야 합니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제35조, 제50조, 제72조, 제74조, 제83조, 제86조
정비사업에는 동의율, 총회 의결 정족수, 통지·공람 기간, 협의와 재결 신청 기간처럼 법이 정한 절차가 많습니다. 하나라도 어긋나면 조합설립인가나 관리처분계획의 효력이 다투어지거나, 지연이자 같은 비용과 사업 지연으로 이어집니다. 법률사무소 선은 조합과 추진위원회의 업무를 자문하고 보조해 사업이 단계마다 적법하게 진행되도록 돕습니다.
주요 자문 분야는 조합설립·변경을 위한 동의서 징구와 동의율 검토, 정관과 총회 운영(소집 절차·의결 정족수), 시공자·협력업체 계약 검토, 분양공고와 관리처분계획의 수립·공람·인가 대응, 현금청산자와의 손실보상 협의, 수용재결 신청과 매도청구소송, 이주와 건물 인도 소송, 조합설립인가나 관리처분계획을 다투는 소송의 대응입니다.
예를 들어 현금청산자와 협의가 성립되지 않으면 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하고, 이를 넘기면 지연이자를 부담합니다. 또 대법원은 재건축조합이 당초 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 내용으로 시공자와 계약하면서 필요한 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거치지 않았다면 그 계약은 효력이 없다고 보았습니다(구 도시정비법 사안). 절차 하나가 사업 전체의 비용과 일정을 좌우하므로 미리 검토하는 것이 가장 경제적입니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제35조, 제45조, 제73조, 제74조, 제78조, 대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결
재개발 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수 등의 인가를 받아야 합니다. 재건축은 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와, 주택단지 전체 구분소유자의 100분의 70 이상 및 토지면적의 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다. 주택단지가 아닌 지역이 포함되면 그 지역에는 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의 기준이 별도로 적용됩니다.
추진위원회는 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다. 동의서가 요건을 갖추었는지, 동의율 산정에서 빠졌거나 잘못 포함된 사람은 없는지는 조합설립의 효력을 다투는 소송에서 핵심 쟁점이 됩니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항·제3항·제4항·제10항
조합원은 토지등소유자이지만, 재건축에서는 재건축사업에 동의한 사람만 조합원이 됩니다. 토지나 건축물을 여러 명이 공유하거나 한 세대에 토지등소유자가 여러 명이면 그 대표 1명만 조합원으로 봅니다.
투기과열지구에서는 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분계획 인가 후에 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다(상속·이혼은 제외). 세대원 전원이 근무·생업·질병치료·취학·결혼 등의 사정으로 사업구역이 있는 지역을 떠나는 경우, 상속으로 취득한 주택인 경우, 1세대 1주택자로서 소유·거주 기간 요건을 갖춘 경우 등은 예외가 있습니다. 조합원 자격을 얻지 못한 사람에게는 사업시행자가 현금청산 규정을 준용해 손실보상을 해야 합니다.
정비구역의 부동산을 사려는 경우라면 매수 전에 이 제한에 해당하는지 확인해야 합니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제39조
사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 분양대상자별 종전 토지·건축물 명세와 인가 고시일 기준 가격, 분담금 추산액, 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 합니다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이며, 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
통지서에 적힌 종전자산 가격과 분담금 추산액이 신청 여부를 정하는 가장 중요한 자료입니다. 종전자산 가격이 낮게 평가되었다고 판단되면 분양신청 전에 근거 자료를 모아 두어야 하고, 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제72조 제1항·제2항·제3항, 제73조 제1항
분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람, 분양신청을 할 수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람이 현금청산 대상입니다. 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 이들과 손실보상 협의를 해야 합니다.
협의가 성립되지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 하고, 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자(100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정한 이율)를 지급해야 합니다.
재개발에서 수용재결로 가면 보상금은 토지보상법을 준용해 정해집니다. 사업시행계획인가 고시가 있으면 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 보므로, 비교표준지 선정, 현실적 이용상황 판단 같은 토지보상의 쟁점이 그대로 적용됩니다. 재결 신청은 사업시행계획인가 때 정한 사업시행기간 안에 해야 하며, 청산금이 낮게 평가되었다면 이의신청과 행정소송으로 다툴 수 있습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제65조, 제73조, 토지보상법 제67조, 제70조, 제83조, 제85조
재건축에서 조합설립에 동의하지 않은 사람은 매도청구의 대상이 됩니다. 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 미동의자에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 하고, 촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻으로 봅니다. 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 사업시행자는 소유권과 그 밖의 권리를 팔라고 청구할 수 있습니다.
분양신청을 하지 않은 사람과 협의가 되지 않은 경우에도 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다. 촉구서가 제대로 도달했는지, 기간을 지켰는지, 동의 요건을 충족했는지가 매도청구의 적법성을 가르는 쟁점이고, 매도 가격은 소송에서 법원 감정으로 정해지는 경우가 많습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제64조, 제73조 제2항, 제35조 제3항
관리처분계획에는 분양설계, 분양대상자별 분양예정 자산의 추산액, 종전 토지·건축물의 명세와 사업시행계획인가 고시일 기준 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·시기, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 등이 담깁니다. 종전·종후 자산은 감정평가법인등의 평가액을 산술평균해 정합니다.
조합은 관리처분계획을 의결하는 총회 개최일 1개월 전까지 분양예정 자산 추산액, 종전 자산 가격, 정비사업비 추산액, 조합원 분담규모를 각 조합원에게 문서로 통지해야 합니다. 인가 신청 전에는 관계 서류를 30일 이상 공람시켜 의견을 들어야 하고, 정비사업비나 분담규모가 법에서 정한 비율 이상 늘거나 조합원 5분의 1 이상이 인가 신청 후 15일 이내에 요청하면 공공기관의 타당성 검증을 거칩니다.
다툴 수 있는 지점은 종전자산 평가가 낮게 되었는지, 분양 기준과 분담금 산정이 법과 정관에 맞는지, 총회 의결 절차에 하자가 없는지입니다. 총회 결의의 효력을 다투는 민사소송과 인가처분을 다투는 행정소송은 상대방과 제소 기간이 다르므로, 인가·고시 날짜를 기준으로 방법을 정해야 합니다. 조합 입장에서는 같은 지점을 총회 전에 점검해 두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제74조, 제78조
관리처분계획 인가 고시가 있으면 종전 토지·건축물의 소유자·임차인 등 권리자는 이전고시일까지 그 토지와 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 예외입니다. 현금청산 대상자가 청산금을 받지 못한 상태에서 건물을 비워 달라는 요구를 받았다면 이 예외에 해당하는지 따져 보아야 합니다.
사업시행자는 관리처분계획 인가를 받은 후 기존 건축물을 철거해야 하며, 시장·군수는 일출 전과 일몰 후, 중대한 재해가 예상되는 때에는 철거나 퇴거를 제한할 수 있습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제81조
관리처분계획에는 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액이 포함됩니다. 주거용 건축물의 세입자는 일정한 요건을 갖추면 주거이전비와 이사비를 받을 수 있고, 상가 임차인은 영업 보상 대상이 될 수 있습니다. 정비사업의 손실보상은 토지보상법을 준용하되 그 기준과 절차는 대통령령으로 정할 수 있습니다.
세입자의 보상은 거주 기간, 전입 시점, 사업 고시일 등에 따라 달라지므로 계약서, 주민등록 자료, 사업자등록증 등을 일찍 챙겨 두는 것이 좋습니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항, 제74조 제1항 제8호, 토지보상법 시행규칙 제54조, 제55조
공사를 마치고 준공인가를 받으면 사업시행자는 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 사람에게 통지하고 소유권을 이전합니다. 분양받을 사람은 이전고시가 있은 날의 다음 날 대지·건축물의 소유권을 취득합니다. 종전 토지·건축물에 설정된 등기된 권리와 대항요건을 갖춘 주택 임차권은 새로 이전받은 대지·건축물에 설정된 것으로 봅니다.
종전에 소유하던 자산의 가격과 분양받은 자산의 가격에 차이가 있으면 그 차액을 청산금으로 정산합니다. 청산금은 원칙적으로 이전고시 후 징수·지급하고, 정관이나 총회 의결로 정한 경우에는 관리처분계획 인가 후 이전고시일까지 기간별로 나누어 징수·지급할 수 있습니다. 가격 평가에서는 토지·건축물의 규모, 위치, 용도, 이용 상황, 정비사업비 등을 참작합니다.
근거 · 도시 및 주거환경정비법 제86조, 제87조, 제89조
협의 감정평가의 비교표준지, 지가변동률, 개별요인·그 밖의 요인 보정을 검토해 문제점을 정리하고, 재결 감정평가에 반영되도록 토지수용위원회에 의견서와 근거 자료를 제출합니다.
수용재결 이후 중앙토지수용위원회 이의신청과 사업시행자를 상대로 한 보상금증액 행정소송을 진행합니다. 소송에서는 법원 감정 절차에 맞춰 감정사항과 의견을 제출합니다.
물건조서 누락, 영업손실(휴업기간·영업이익), 주거이전비, 이사비 등 토지 외 보상 항목의 대상 여부와 산정 방법을 검토하고, 누락되거나 낮게 산정된 항목을 청구합니다.
편입되고 남은 토지·건물의 가치 하락 손실과 공사비를 청구하거나, 종래 목적대로 쓰기 어려운 잔여지의 매수·수용을 청구합니다.
분양신청 여부 판단, 청산금 산정 검토, 수용재결·이의신청·보상금증액 소송을 진행합니다. 협의·재결 신청 기간 준수 여부도 함께 확인합니다.
촉구서 송달과 기간, 동의 요건을 점검하고 매도 가격을 다투는 소송에서 의견을 제출합니다.
동의율 산정, 총회 의결 절차, 종전자산 평가와 분담금 산정의 위법을 다투는 소송을 진행합니다.
조합과 추진위원회의 동의서 징구, 총회 운영, 관리처분계획 수립을 자문하고, 현금청산 협의와 수용재결 신청·매도청구소송, 건물 인도 소송을 대리합니다.
양도 제한, 세대 구성, 권리산정 기준일에 따른 분양 자격 여부를 검토하고 조합원 지위 확인 등을 다룹니다.
사실상의 사도, 예정공도부지, 구거처럼 평가 방법이 달라지는 토지에서 이용상황 판단이 적정한지 다툽니다.
보상계획 공고와 협의 보상 통지를 받으면 편입 면적, 보상 항목, 감정평가 내용을 확인합니다. 이 단계에서 소유자 추천 평가법인 제도를 활용할 수 있는지도 살핍니다.
협의가 성립되지 않으면 사업시행자에게 서면으로 재결신청을 청구할 수 있습니다. 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청해야 하고, 늦어지면 지연가산금을 더해 지급해야 합니다(토지보상법 제30조).
토지수용위원회가 새로 감정평가를 의뢰합니다. 그 전에 협의 평가의 문제점과 비교 자료를 담은 의견서를 제출해 재결 평가에 반영되도록 합니다.
재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있습니다(같은 법 제83조). 재결 평가의 문제점을 다시 정리해 제출합니다.
재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 보상금증액 소송을 제기할 수 있습니다(같은 법 제85조). 법원 감정을 통해 적정 보상액을 다시 다툽니다.
모두 갖추지 않으셔도 됩니다. 가지고 계신 것만 준비하시면 상담 때 함께 정리합니다.
협의는 사업시행자와 맺는 계약이어서, 응할지는 소유자가 정합니다. 협의가 성립되지 않으면 토지수용위원회의 재결 절차로 넘어가고, 재결 단계에서 새로 감정평가가 이루어집니다. 협의 단계에서 받은 통지서와 감정평가 관련 자료는 이후 단계에서 중요한 비교 자료가 되므로 보관해 두십시오.
있습니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내, 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일(이의신청을 거친 경우 이의재결서를 받은 날부터 60일) 이내입니다. 기한이 짧으므로 재결서를 받으면 바로 날짜를 확인하십시오.
협의 취득은 매매계약이어서 계약 내용과 민법상 매도인의 담보책임(민법 제580조)이 문제될 수 있습니다. 반면 수용재결로 취득하는 것은 원시취득이어서, 대법원은 소유자의 인도의무에 숨은 하자에 대한 담보책임이 포함되지 않는다고 보았습니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다58511 판결, 구 토지수용법 사안). 협의서에 담보책임 관련 특약이 있는지는 서명 전에 확인하십시오.
영업을 폐업하거나 휴업하게 되면 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려한 보상을 받을 수 있습니다(토지보상법 제77조 제1항). 다만 영업 장소, 시설, 영업 기간, 허가 여부 등 보상 요건을 갖추어야 하므로 사업자등록증, 임대차계약서, 매출 자료로 요건부터 확인합니다.
분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 되고, 사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 협의해야 합니다. 협의가 되지 않으면 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 관리처분계획 인가 고시 이후에는 사용·수익이 제한되지만 토지보상법상 손실보상이 완료되지 않았다면 예외가 인정됩니다(도시정비법 제73조, 제81조).
미동의자는 사업시행자의 매도청구 대상이 될 수 있습니다. 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 서면 촉구가 오고, 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 봅니다. 이후 2개월 안에 매도청구가 이루어질 수 있으므로 촉구서를 받으면 날짜부터 기록해 두십시오(도시정비법 제64조).
네. 조합과 추진위원회의 동의서 징구와 동의율 검토, 정관·총회 운영, 관리처분계획 수립, 현금청산자와의 협의와 수용재결 신청·매도청구소송, 건물 인도 소송까지 사업 단계별로 자문하고 대리합니다. 협의 기간과 재결 신청 기간을 넘기면 지연이자를 부담하게 되므로(도시정비법 제73조) 일정 관리부터 함께 점검합니다.
종전자산 평가, 분양 기준, 분담금 산정, 총회 의결 절차에 법이나 정관 위반이 있다면 다툴 수 있습니다. 총회 결의의 효력을 다투는 소송과 인가처분을 다투는 행정소송은 상대방과 제소 기간이 다르므로, 인가·고시 날짜를 확인하고 서둘러 상담받으시는 것이 좋습니다.
위 답변은 일반적인 안내이며, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 법조문은 현행 조문을 기준으로 합니다.