매매계약에서 계약금을 주고받았다면, 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 그 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.
상대방이 이미 중도금을 내는 등 이행에 착수했다면 이 방법으로는 해제할 수 없으므로, 해제를 고민하고 있다면 누가 언제 무엇을 했는지 시간 순서부터 확인해야 합니다.
근거 · 민법 제565조
부동산·건설
매매·임대차 같은 부동산 계약 분쟁은 물론, 하자(골조·단열재·마감재 등의 부실시공과 미시공, 지체상금), 하도급거래 공정화에 관한 법률에 따른 하도급 특유의 법률관계 재구성, 시공사·설계자·감리자·건축주 사이의 다차원적인 법률분쟁까지 건축공사를 둘러싼 건설분쟁 전반을 폭넓게 다룹니다. 계약서와 설계도서, 시공 자료를 함께 읽어 당사자별 책임을 정리하고, 감정 단계에서 쟁점이 빠지지 않도록 준비한 뒤 가압류·직접지급 같은 보전·회수 수단까지 함께 설계합니다.
OVERVIEW
개요
부동산 분쟁은 금액이 크고, 등기·계약서·현장 상태처럼 확인해야 할 자료가 많습니다. 같은 사실관계라도 계약서의 특약 한 줄, 등기와 전입신고의 날짜, 공사 전후 사진이 있느냐에 따라 결론이 달라지는 경우가 흔합니다.
또한 이 분야는 시간이 상대방 편이 되기 쉽습니다. 소송이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 처분하거나, 임차인이 이사하면서 대항력을 잃거나, 공사대금 채권의 소멸시효가 지나 버리는 일이 생깁니다. 그래서 소송보다 먼저 보전 조치와 증거 확보를 검토합니다.
건설 분쟁은 여기에 기술적 쟁점과 여러 당사자가 더해집니다. 골조·단열재·마감재의 부실시공이나 미시공이 있었는지, 공사 지연에 따른 지체상금을 누가 얼마나 부담하는지, 하도급거래 공정화에 관한 법률이 정한 하도급 특유의 법률관계가 어떻게 적용되는지, 그리고 시공사·설계자·감리자·건축주 사이에서 책임을 어떻게 나눌지가 한 사건 안에서 얽힙니다. 법률사무소 선은 계약서와 도면, 내역서, 시공 자료를 함께 읽고 당사자별 법률관계를 재구성해, 감정 신청 단계부터 쟁점이 빠짐없이 다뤄지도록 합니다.
KEY ISSUES
핵심 쟁점
이 분야 사건에서 결론을 가르는 지점과 그 법적 근거입니다.
주택 임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖습니다. 여기에 임대차계약서의 확정일자까지 갖추면 경매나 공매 때 후순위권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
이 권리는 이사와 전출로 잃을 수 있으므로, 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령으로 권리를 유지한 뒤 움직여야 합니다.
근거 · 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항, 제3조의3
상가 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면, 임대인은 법에서 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 최초 기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
임대인은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 되고, 이를 위반해 손해를 입히면 배상해야 합니다. 이 손해배상 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 해야 합니다. 구체적인 적용 범위는 보증금 규모 등에 따라 달라질 수 있어 계약 내용을 함께 확인합니다.
근거 · 상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4
도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 일반 채권의 10년보다 짧으므로, 공사를 마친 뒤 대금을 받지 못했다면 기간부터 확인해야 합니다.
공사한 건물을 점유하고 있다면 그 건물에 관하여 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치권을 주장할 수 있지만, 점유가 불법행위로 시작된 경우에는 인정되지 않습니다. 유치권 주장 여부는 현장 점유 상황을 함께 보고 판단합니다.
근거 · 민법 제163조 제3호, 제320조
주변 철거·신축 공사로 균열, 침하, 누수가 생겼다면 고의나 과실로 손해를 끼친 공사 관계자에게 불법행위 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다.
공사와 피해 사이의 인과관계가 핵심 쟁점이 되므로, 공사 전 상태를 보여 주는 자료와 공사 진행 경과, 피해 부위의 변화를 날짜별로 기록해 두는 것이 감정 결과를 좌우합니다.
근거 · 민법 제750조, 제766조
CONSTRUCTION DEFECTS
건설 하자 분쟁: 기간, 입증, 그리고 전문 쟁점
신축·증축·리모델링 공사 뒤 하자가 발견되면, 어느 법의 어떤 기간이 적용되는지, 무엇이 하자인지, 어떻게 입증하고 얼마를 청구할 수 있는지를 순서대로 정리해야 합니다.
건설 공사의 하자담보책임은 공사의 성격에 따라 적용되는 법이 다릅니다. 일반 건설공사는 건설산업기본법이, 분양된 집합건물은 집합건물법이 기준이 되고, 민법은 토지·건물 등 공작물의 수급인에게 인도 후 5년(석조·금속 등의 재료로 조성된 경우 10년)의 담보책임을 둡니다.
건설산업기본법 시행령 별표 4는 공사 종류별로 기간을 정합니다. 건축 공사에서 공동주택 등 대형 공공성 건축물의 기둥 및 내력벽은 10년, 그 밖의 구조상 주요 부분은 5년, 나머지 부분은 1년입니다. 전문공사는 방수·지붕·철근콘크리트 3년, 석공사·조적·토공 2년, 미장·타일·도장·창호·실내건축 1년 등으로 세분되어 있습니다.
분양된 집합건물은 건물의 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 기산일 이후 발생한 하자를 기준으로 철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 등 구조상 또는 안전상의 하자는 5년, 건축설비·목공사·창호·조경 등 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 마감공사처럼 발견과 보수가 쉬운 하자는 2년입니다. 기산일은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일입니다.
기간 안에 하자보수를 요구한 자료(공문, 내용증명, 문자)를 남겨 두는 것이 중요하고, 같은 건물이라도 하자 부위에 따라 적용되는 기간이 달라지므로 하자를 공종별로 나누어 확인해야 합니다.
근거 · 건설산업기본법 제28조 및 같은 법 시행령 별표 4, 집합건물법 제9조의2 및 같은 법 시행령 제5조, 민법 제671조
하자는 완성된 건물이 계약에서 정한 내용이나 설계도서와 다르게 시공되었거나, 통상 갖추어야 할 품질·성능이나 법령상 기준에 미치지 못하는 경우를 말합니다. 그래서 계약서, 설계도서(도면·시방서), 내역서, 건축허가 도서를 나란히 놓고 실제 시공과 대조하는 것이 출발점입니다.
하자의 존재와 원인, 범위, 보수 방법과 비용은 대개 법원이 선정하는 감정인이 현장 조사를 통해 판단합니다. 소송 전에 사진·영상과 하자 목록을 정리하고, 시공 당시의 자료(시공 사진, 자재 납품서와 시험성적서, 감리 보고서)를 확보해 두면 감정의 방향을 잡는 데 도움이 됩니다. 임의로 보수하면 하자 상태가 훼손되어 입증이 어려워질 수 있으므로, 보수 전에 상태를 기록해야 합니다. 보수가 급해 현장이 바뀔 수밖에 없다면 법원에 증거보전을 신청해 미리 증거조사를 받아 두는 방법도 있습니다(민사소송법 제375조).
분양된 집합건물에서는 분양자와 시공자가 구분소유자에게 담보책임을 지는데, 시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생·파산, 무자력 등의 사유가 있는 경우에만 인정됩니다(집합건물법 제9조 제3항). 그래서 누구에게 어떤 책임을 물을지 함께 정해야 합니다.
근거 · 민법 제667조, 집합건물법 제9조, 민사소송법 제375조
하자의 원인이 설계 오류인지, 시공 잘못인지, 감리 소홀인지, 건축주가 제공한 자재나 지시 때문인지에 따라 책임을 지는 사람이 달라집니다. 건설산업기본법은 발주자가 제공한 재료의 품질·규격이 기준에 못 미치거나 발주자의 지시에 따라 시공한 경우 등에는 수급인이 담보책임을 지지 않되, 수급인이 그 재료나 지시가 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임을 진다고 정합니다.
그래서 설계도서, 감리 보고서, 공사 지시와 변경 기록을 함께 검토해 시공사·설계자·감리자·건축주 각자의 책임 범위를 나누고, 필요하면 여러 당사자를 함께 상대로 소송을 진행해 책임 관계를 한 번에 정리합니다. 하도급이 끼어 있다면 원수급인과 하수급인 사이의 책임도 함께 따집니다.
근거 · 건설산업기본법 제28조 제2항·제4항, 민법 제667조
골조 하자는 기둥·보·내력벽·슬래브처럼 건물의 뼈대를 이루는 부분의 하자입니다. 담보책임 기간이 가장 길고, 안전과 보수 비용에 미치는 영향도 가장 큽니다.
감정에서는 설계도면과 비교한 철근의 배근 상태(굵기·간격·이음), 철근 피복두께, 콘크리트의 압축강도(시료를 채취한 시험), 균열의 폭과 원인, 슬래브 두께와 처짐, 구조 부재의 단면 부족 여부, 누수와 충진 불량 등을 확인합니다. 구조 안전에 문제가 있다고 의심되면 구조안전성 검토를 거쳐 보강으로 충분한지, 철거 후 재시공이 필요한지를 정합니다.
골조는 준공 후 마감재에 가려져 발견하기 어렵기 때문에, 공사 중 시공 사진, 콘크리트 타설 기록, 레미콘 납품서와 시험성적서, 감리일지가 중요한 증거가 됩니다. 건축 공사에서 공동주택 등의 기둥 및 내력벽은 10년, 분양된 집합건물의 주요구조부는 10년의 기간이 적용됩니다.
근거 · 건설산업기본법 제28조 및 같은 법 시행령 별표 4, 집합건물법 제9조의2 제1항 제1호
'외단열'은 건축물의 에너지절약설계기준에서 단열재를 구조체의 외기 쪽에 설치하되 모서리 부위까지 시공해 열교를 차단하는 단열 방법으로 정의됩니다. 단열재 위에 마감 모르타르나 판재를 얹는 방식이어서, 하자도 단열재와 마감층에서 나타납니다.
자주 다투는 유형은 ① 설계도서보다 얇은 단열재 시공이나 다른 등급·종류의 단열재 사용, ② 접착 불량이나 고정 철물 누락에 따른 단열재 들뜸, ③ 마감층의 균열·박락, ④ 창호 주위나 모서리 같은 접합부의 틈과 열교, ⑤ 이로 인한 결로와 곰팡이입니다. 고시는 외피 단열부위의 접합부와 틈을 코킹이나 가스켓 등으로 밀폐해 기밀하게 처리하고, 단열재 이음부는 최대한 밀착하거나 엇갈리게 시공해 이음부를 통한 성능 저하를 최소화하도록 정하고 있습니다.
외벽 마감재료의 방화 성능도 별도로 문제됩니다. 건축법은 대통령령으로 정하는 건축물(예를 들어 3층 이상이거나 높이 9미터 이상인 건축물, 1층을 필로티 구조로 한 주차장 건축물 등)의 외벽 마감재료를 방화에 지장이 없는 재료로 하도록 하고, 그 기준은 국토교통부령으로 정합니다. 설계와 달리 가연성 단열재를 사용했다면 하자 문제와 함께 건축법 위반 여부도 검토해야 합니다.
근거 · 건축물의 에너지절약설계기준 제6조, 건축법 제52조 제2항, 같은 법 시행령 제61조 제2항
열관류율(단위 W/㎡·K)은 벽·지붕·바닥·창 같은 건축 부위를 통해 열이 빠져나가는 정도를 나타내며, 값이 낮을수록 단열 성능이 좋습니다. 건축물의 에너지절약설계기준은 지역과 부위별로 열관류율의 상한을 정하고 있습니다.
현행 고시(2026. 7. 8. 시행)에 따르면 공동주택 거실의 외벽 중 외기에 직접 면하는 부분은 중부1지역 0.150, 중부2지역 0.170, 남부지역 0.220, 제주도 0.290 W/㎡·K 이하여야 합니다. 다만 개별 건물에 적용되는 기준은 건축허가 등을 신청한 시점의 기준에 따라 달라질 수 있고 기준값은 여러 차례 개정되어 왔으므로, 위 수치는 현행 기준의 예시로만 봐야 합니다.
적합 여부는 ① 지역별·부위별·단열재 등급별 허용 두께 이상으로 설치했는지, ② 해당 부위 구성재료와 동일한 시료에 대한 시험성적서(KS F 2277)가 기준을 만족하는지, ③ 구성재료의 열전도율로 계산한 열관류율이 기준을 만족하는지 중 어느 하나로 판단하며, 소수점 셋째 자리까지 맺음해 판정합니다.
그래서 분쟁에서는 설계 단계의 열관류율 계산서, 단열재 납품서와 시험성적서(열전도율·등급)를 확보하고, 현장에서 실제로 시공된 단열재의 종류·두께·구성 층을 실측해 비교합니다. 시공이 설계나 기준에 못 미쳐 열관류율이 기준을 넘는다면 하자가 될 수 있으며, 결로·곰팡이 같은 결과는 열화상 촬영이나 온습도 측정으로 보강합니다. 외벽 단열재를 사후에 보강하는 방법이 마땅치 않은 경우가 많아, 보수 방법과 비용이 감정에서 다시 쟁점이 됩니다.
근거 · 건축물의 에너지절약설계기준 제6조 및 별표 1·3, 녹색건축물 조성 지원법 제14조
도급인은 하자가 있으면 상당한 기간을 정해 보수를 청구하거나, 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 하자가 중요하지 않은데 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 보수를 청구할 수 없습니다.
대법원은 하자가 중요하지 않으면서 보수에 과다한 비용이 드는 경우의 통상 손해는 하자 없이 시공했을 때의 목적물 교환가치와 하자 있는 현재 상태의 교환가치의 차액이라고 보았고, 하자가 중요한 경우에는 실제 보수에 필요한 비용이 손해배상에 포함된다고 했습니다. 하자보수비는 목적물의 완성 시가 아니라 하자보수 청구 시 또는 손해배상 청구 시를 기준으로 산정합니다.
근거 · 민법 제667조, 대법원 1998. 3. 13. 선고 95다30345 판결
ADDITIONAL WORK
추가공사·공사 지연 분쟁
공사 도중 변경과 추가, 그로 인한 공기 지연은 거의 모든 현장에서 생기지만, 대금과 기간에 대한 합의를 남기지 않아 분쟁이 되는 대표적인 영역입니다.
도급은 일을 완성하기로 하고 상대방이 그 결과에 대해 보수를 지급하기로 약정하는 계약입니다. 총공사금액을 정한 계약이라면 계약서·도면·내역서에 포함된 공사가 기본 범위이고, 거기에 없는 공사를 요구해 시공했다면 추가공사가 문제됩니다. 총액 계약인지, 단가·실비 정산 계약인지에 따라 정산 방식이 달라지므로 계약 유형부터 확인합니다.
발주자 측이 '당초 금액에 포함된 공사'라고 다투는 경우가 많아, 어떤 항목이 내역서에 있었는지, 도면과 시방서가 어떻게 달라졌는지를 항목별로 대조하는 작업이 핵심입니다.
근거 · 민법 제664조, 제665조
추가공사 대금을 청구하려면 추가·변경 공사를 하기로 한 사실과 그 대금을 지급하기로 한 합의를 보여 주어야 하는 것이 일반적입니다. 서면이 없어도 구두나 정황으로 합의를 주장할 수는 있으나 입증이 어려운 경우가 많습니다.
변경 지시 문자·메신저, 변경 도면, 현장 회의록, 견적서와 승인 내역, 감리 확인서, 공정 사진과 작업일지, 자재 발주 내역이 합의와 실제 시공을 뒷받침합니다. 현장 소장이나 담당 직원의 지시로 진행했다면 그 사람에게 계약상 권한이 있었는지도 확인합니다.
근거 · 민법 제664조
건설산업기본법은 수급인이 하수급인에게 설계변경 등으로 당초 하도급계약의 산출내역에 없는 추가·변경공사를 요구할 때 그 내용, 금액, 기간 등을 서면으로 요구하도록 정하고 있습니다. 하도급법도 원사업자가 계약내역에 없는 추가·변경 위탁을 하는 경우 건설위탁은 착공 전에 서면을 발급하도록 합니다.
서면을 받지 못했다면 수급사업자는 위탁받은 작업의 내용, 하도급대금 등을 원사업자에게 서면으로 통지해 위탁 내용의 확인을 요청할 수 있습니다. 원사업자가 통지를 받은 날부터 15일 이내에 인정 또는 부인하는 서면을 보내지 않으면 통지한 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정됩니다. 추가공사를 시작하기 전에 이 절차를 활용하는 것이 가장 안전합니다.
근거 · 건설산업기본법 제36조의2, 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조 제1항·제8항·제9항
수급인이 설계변경이나 경제 상황의 변동으로 발주자로부터 공사금액을 늘려 받았고 같은 사유로 비용이 추가된다면, 늘려 받은 공사금액의 내용과 비율에 따라 하수급인에게 비용을 늘려 지급해야 합니다.
하도급법은 원사업자가 계약금액을 증액받은 날부터 15일 이내에 그 사유와 내용을 수급사업자에게 통지하고 30일 이내에 하도급대금을 증액하도록 하며, 추가금액을 받은 날부터 15일이 지난 뒤 추가 하도급대금을 지급하면 이자를 지급하게 합니다. 또 목적물의 공급원가가 변동되어 조정이 불가피하면 수급사업자가 원사업자에게 하도급대금의 조정을 신청할 수 있습니다.
근거 · 건설산업기본법 제36조, 하도급거래 공정화에 관한 법률 제16조, 제16조의2
공사가 중간에 멈추거나 계약이 해제되었을 때, 이미 한 공사에 대한 대금은 기성고를 기준으로 정산합니다. 대법원은 해제 당시 공사가 상당한 정도로 진척되어 이를 원상회복하면 중대한 사회적·경제적 손실이 생기고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다면, 계약은 미완성 부분에 대해서만 효력을 잃고 도급인은 인도받은 미완성 건물에 대한 보수를 지급해야 한다고 했습니다.
이때 보수는 특별한 사정이 없는 한 약정한 총공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이고, 수급인이 실제로 지출한 비용이 기준은 아닙니다. 기성고 비율은 공사를 중단할 당시를 기준으로, 이미 완성된 부분에 들어간 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비를 합친 전체 공사비 중 완성 부분에 들어간 비용이 차지하는 비율로 정합니다. 기성고 감정에서는 공정 사진과 기성 청구서가 중요합니다.
근거 · 대법원 2019. 12. 19. 선고 2016다24284 판결
공사가 약정한 기한을 넘기면 계약에서 정한 지체상금이 문제됩니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원은 적당히 감액할 수 있습니다.
지체상금 분쟁에서는 지체 기간의 시작과 끝을 언제로 볼지, 설계변경·추가공사·자재 공급 지연처럼 수급인이 책임지지 않는 사유로 늘어난 기간을 빼야 하는지가 핵심 쟁점입니다. 공정표, 작업일지, 공사 중지·변경 지시 문서, 기상 기록이 이를 입증하는 자료가 됩니다. 반대로 건축주 입장에서는 지연으로 입은 손해와 지체상금 약정의 관계를 정리해 청구합니다.
근거 · 민법 제398조
SUBCONTRACT
하도급 분쟁
원사업자(수급인)와 수급사업자(하수급인) 사이의 분쟁에는 건설산업기본법과 하도급거래 공정화에 관한 법률이 함께 문제됩니다. 서면 계약과 대금 지급 기한, 직접지급이 핵심입니다.
건설사업자는 도급받은 건설공사의 전부 또는 대통령령으로 정하는 주요 부분의 대부분을 다른 건설사업자에게 하도급할 수 없습니다(일괄하도급 금지). 수급인은 그가 도급받은 전문공사를 하도급할 수 없는 것이 원칙이고, 발주자의 서면 승낙 등 일정한 요건을 모두 갖춘 경우에만 예외가 인정됩니다. 하수급인이 하도급받은 공사를 다시 하도급하는 것도 원칙적으로 금지됩니다.
하도급 구조가 이 제한을 위반한 것은 아닌지는 대금 분쟁에서도 쟁점이 될 수 있어, 계약 체결 경위와 공사를 실제로 누가 수행했는지를 함께 확인합니다.
근거 · 건설산업기본법 제29조
원사업자는 수급사업자에게 건설공사를 위탁하는 경우 계약공사를 착공하기 전에 하도급대금과 그 지급방법 등 하도급계약의 내용을 적은 서면을 발급하고 서로 서명 또는 기명날인해야 합니다. 서면 없이 공사를 시작했다면 위탁 내용을 확인하는 절차가 필요합니다.
하도급법은 원사업자의 부당한 특약 설정도 금지하고 있으므로, 계약서에 대금 감액이나 책임 전가 조항이 들어 있다면 그 효력을 따져 볼 수 있습니다.
근거 · 하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조, 제3조의4
하도급법은 원사업자가 목적물 인수일(건설위탁은 인수일)부터 60일 이내의 가능한 짧은 기한으로 정한 지급기일까지 하도급대금을 지급하도록 하고, 지급기일을 정하지 않았다면 인수일을 지급기일로 봅니다. 원사업자가 발주자로부터 준공금이나 기성금을 받았다면 수급사업자의 시공 부분에 상당하는 금액을 받은 날부터 15일 이내에 지급해야 합니다.
60일이 지난 뒤 대금을 지급하면 초과 기간에 대해 연 100분의 40 이내에서 공정거래위원회가 고시하는 이율로 지연이자를 지급해야 합니다. 건설산업기본법도 준공금이나 기성금을 받은 날부터 15일 이내에 하수급인에게 현금으로 지급하도록 하고, 이를 어기면 연 100분의 25 이내에서 고시하는 이율의 이자를 지급하게 합니다.
근거 · 하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조, 건설산업기본법 제34조 제1항·제8항
발주자는 원사업자의 지급정지·파산 등으로 하도급대금을 지급할 수 없게 되어 수급사업자가 요청한 경우, 발주자·원사업자·수급사업자가 직접 지급하기로 합의한 경우, 원사업자가 하도급대금을 2회분 이상 지급하지 않아 수급사업자가 요청한 경우 등에는 수급사업자가 시공한 부분에 상당하는 대금을 직접 지급해야 합니다. 건설산업기본법은 확정판결을 받은 경우, 지급보증서를 주지 않은 경우 등도 직접지급 사유로 정하고 있습니다.
대법원은 이 경우 발주자가 부담하는 직접지급의무의 범위를 특별한 사정이 없는 한 발주자의 원사업자에 대한 대금지급의무의 범위 안에서, 수급사업자의 하도급대금에서 발주자가 원사업자에게 이미 지급한 기성공사대금 중 해당 하도급공사 부분을 공제한 금액으로 보았습니다. 원사업자가 수급사업자의 임금·자재대금 지체를 증명하는 서류를 첨부해 직접 지급 중지를 요청하면 직접 지급이 중단될 수 있으므로, 수급사업자 쪽에서 근로자 임금과 자재대금을 제때 지급하고 있는지도 점검해 둬야 합니다.
근거 · 하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조, 건설산업기본법 제35조, 대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결
수급인은 하도급계약을 할 때 하수급인에게 적정한 하도급대금의 지급을 보증하는 보증서를 주어야 하고(국토교통부령으로 정하는 예외가 있습니다), 정당한 사유 없이 이를 주지 않았다면 직접지급 사유가 될 수 있습니다. 하도급법도 건설하도급 계약이행 및 대금지급 보증을 별도로 정하고 있습니다.
보증서가 없거나 원사업자의 재무 상태가 불안하다면 공사 현장 점유를 통한 유치권 주장, 원사업자의 발주자에 대한 공사대금 채권이나 재산에 대한 가압류를 함께 검토해 회수 가능성을 높입니다.
근거 · 건설산업기본법 제34조 제2항, 제35조 제2항 제5호, 하도급거래 공정화에 관한 법률 제13조의2
하수급인도 자신이 시공한 부분의 하자에 대해 담보책임을 지며, 이때 책임을 지는 상대방은 발주자 또는 수급인입니다. 기간의 기산점은 하수급인이 시공한 공사의 완공일 또는 목적물의 관리·사용을 개시한 날과 수급인이 목적물을 인수한 날 중 먼저 도래한 날입니다.
발주자가 원수급인에게 하자 책임을 묻고 원수급인이 다시 하수급인에게 책임을 묻는 구조가 되기 쉬워, 하자의 원인이 설계, 자재, 시공 중 어디에 있는지와 하도급 범위를 정확히 나누는 것이 중요합니다.
근거 · 건설산업기본법 제28조 제4항
건설산업기본법은 수급인 등의 불공정행위를 금지하고, 신고를 이유로 한 보복조치를 금지하며, 불공정행위를 신고할 수 있는 절차를 두고 있습니다. 하도급법도 부당한 위탁취소, 부당반품, 감액 등을 금지합니다.
대금 감액이나 일방적 계약 해지가 부당하다고 판단되면 민사상 청구와 함께 신고 절차를 병행할지 검토합니다.
근거 · 건설산업기본법 제38조, 제38조의3, 제38조의4, 하도급거래 공정화에 관한 법률 제8조, 제10조, 제11조
MAIN CASES
주요 사건 유형
매매계약 분쟁
계약 해제, 계약금·중도금 반환, 위약금, 소유권이전등기 청구를 다룹니다. 이행의 착수 여부와 특약 내용을 먼저 검토합니다.
임대차 보증금·상가 권리금
보증금 반환 청구와 임차권등기명령, 판결 이후 강제경매, 상가 계약갱신 거절과 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 다룹니다.
건물 인도(명도)
임대차 종료 후 건물을 비워 주지 않는 경우 점유이전금지가처분과 인도 소송, 집행을 진행합니다.
공사대금·추가공사대금
계약서, 내역서, 도면을 대조해 계약 범위와 추가·변경 공사를 가려내고, 공사대금과 추가공사비를 청구하거나 방어합니다.
건설 하자 소송
골조·단열재·마감재 등의 부실시공과 미시공, 열관류율 미달, 누수·결로 등의 하자를 감정으로 입증하고 보수비·손해배상을 청구하거나 방어합니다.
지체상금·공기 지연
지체 기간과 수급인이 책임지지 않는 지연 사유를 가려 지체상금을 청구하거나, 과다한 지체상금의 감액을 구합니다.
설계·감리 책임 분쟁
하자 원인이 설계·시공·감리 중 어디에 있는지 가려 시공사·설계자·감리자·건축주 사이의 책임을 정리합니다.
하도급대금·직접지급
하도급대금 미지급과 지연이자, 발주자에 대한 직접지급 청구, 서면 미발급 상태의 추가공사 대금을 다룹니다.
도급계약 해제·기성고 정산
공사 중단과 해제 시 기성고 비율을 감정하고 이미 한 공사에 대한 대금과 손해배상을 정산합니다.
하자보수보증·유치권
하자보수보증금 청구와 공사대금 채권을 확보하기 위한 유치권, 가압류를 검토합니다.
인접 공사 피해
주변 철거·신축 공사로 생긴 균열·침하·누수 등 건물 피해의 손해배상을 청구합니다. 여러 피해자가 함께 진행하는 사건도 맡습니다.
PROCESS
진행 절차
권리관계·자료 확인
계약서, 설계도서(도면·시방서), 내역서, 등기사항증명서, 주고받은 문자·사진 등 기본 자료를 시간 순서로 정리하고, 다툼이 되는 지점을 확정합니다.
사전 통지·협의
내용증명 등으로 요구 사항과 근거를 분명히 전달합니다. 해제·해지, 하자보수 요구처럼 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생기는 경우 그 증거를 남깁니다.
보전 조치
상대방이 재산을 처분하거나 점유를 넘길 염려가 있으면 가압류·가처분, 임차권등기명령 등으로 권리를 먼저 지켜 둡니다. 하도급 사건은 직접지급 요청도 함께 검토합니다.
소송·감정
소를 제기하고, 하자나 피해 범위, 공사비, 기성고는 법원 감정으로 확인합니다. 감정사항을 구체적으로 정해 쟁점(골조·단열·열관류율 등)이 빠짐없이 다뤄지도록 합니다.
집행
판결을 받은 뒤에도 지급하지 않으면 부동산 강제경매, 채권 압류 등 강제집행을 진행합니다.
CHECKLIST
상담 때 준비하시면 좋은 자료
모두 갖추지 않으셔도 됩니다. 가지고 계신 것만 준비하시면 상담 때 함께 정리합니다.
- 매매·임대차·공사·하도급 계약서와 특약, 견적서, 내역서
- 설계도서(도면·시방서), 건축허가 도서, 준공도면
- 부동산 등기사항증명서, 건축물대장
- 주민등록초본(전입일 확인), 확정일자가 찍힌 계약서
- 추가·변경공사 지시 문자·메신저, 현장 회의록, 변경 견적서
- 공사 중 시공 사진, 작업일지, 감리일지, 기성 청구서, 세금계산서
- 단열재·레미콘 등 자재 납품서와 시험성적서
- 하자 부위 사진과 동영상(촬영 날짜가 보이도록), 하자 목록, 공사 전 사진
FAQ
자주 묻는 질문
보증금을 못 받았는데 먼저 이사를 가야 합니다. 어떻게 하나요?
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 이후 이사를 가더라도 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3). 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤 이사하십시오.
계약금만 주고받은 상태인데 계약을 없던 일로 할 수 있나요?
다른 약정이 없다면 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 쪽은 계약금을 포기하고, 받은 쪽은 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 이미 중도금이 오갔다면 이 방법은 쓸 수 없으므로 계약서 특약과 진행 경과를 먼저 확인해야 합니다.
외단열재가 설계보다 얇게 시공된 것 같습니다. 하자인가요?
설계도서나 계약에서 정한 두께·등급에 못 미치거나, 시공된 단열 구성의 열관류율이 에너지절약설계기준에 맞지 않는다면 하자가 될 수 있습니다. 실제 시공 두께와 단열재 종류는 현장 실측과 시험성적서로 확인하고, 하자담보책임 기간은 공사의 종류에 따라 달라지므로(건설산업기본법 시행령 별표 4 등) 기간이 지나기 전에 하자보수를 요구한 자료를 남겨 두십시오.
계약서에 없는 공사를 시켜서 했는데 대금을 받지 못하고 있습니다.
추가공사 대금은 추가·변경 공사를 하기로 한 합의와 실제 시공을 입증해야 받을 수 있는 것이 일반적입니다. 변경 지시 문자, 변경 도면, 회의록, 견적 승인 내역을 모아 두십시오. 하도급 관계라면 원사업자는 추가·변경공사에 대한 서면을 착공 전에 발급해야 하고, 서면이 없으면 위탁 내용 확인을 서면으로 요청해 15일 안에 회신이 없으면 통지한 대로 위탁이 있었던 것으로 추정됩니다(하도급법 제3조).
하도급대금을 못 받고 있는데 발주자에게 직접 청구할 수 있나요?
원사업자가 대금을 2회분 이상 지급하지 않았거나 지급정지·파산 상태이고 수급사업자가 요청한 경우, 3자가 직접 지급하기로 합의한 경우 등에는 발주자가 직접 지급해야 합니다(하도급법 제14조, 건설산업기본법 제35조). 다만 직접지급의무는 발주자가 원사업자에게 지고 있는 대금지급의무의 범위 안에서 인정됩니다(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다220034 판결).
옆 건물 공사 이후 벽에 금이 갔습니다.
피해 부위를 날짜가 나오게 사진·동영상으로 남기고, 공사 전 상태를 보여 줄 자료(예전 사진 등)를 찾아 두십시오. 공사의 건축주와 시공사를 확인하는 것도 필요합니다. 공사와 피해의 관련성은 감정으로 다투는 경우가 많고, 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 청구할 수 없습니다(민법 제766조).
공사를 마쳤는데 대금을 받지 못했습니다.
공사대금 채권은 3년의 단기소멸시효가 적용되므로(민법 제163조 제3호) 기간부터 확인해야 합니다. 계약서가 없어도 견적서, 작업 지시 문자, 작업일지, 자재 구입 내역 등으로 공사 내용과 금액을 증명할 수 있습니다. 상대방 재산이 줄어들 염려가 있다면 가압류를 먼저 검토합니다.
위 답변은 일반적인 안내이며, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 법조문은 현행 조문을 기준으로 합니다.
LEGAL COLUMN
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